怎样拆除设有抵押权的房屋?

2020-02-12 17:10:22 深圳收债网-18927489205-徐经理

房屋抵押是指债务人或第三人以其所有的或经营管理的房屋作为履行债务的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权从该抵押的房屋拍卖或变卖的价款中优先受偿。提供抵押物作担保的人是抵押人,债权人是抵押权人。对设有抵押权的房屋拆迁时,建设部《城市房屋拆迁管理条例》第26条做了如下规定:对拆除设有抵押权的房屋时,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议

的,由拆迁人参照本条例第25条的规定实施拆迁拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。由此规定可见拆除设有抵押权的房屋主要有如何实行产权调换和如何实行作价补偿两个方面的内容。

对设有抵押权的房屋进行产权调换时,应当注意以下两点:(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。《中华人民共和国担保法》第58条规定,抵押因抵押物灭失而消灭,房屋拆迁,原先设有抵押权的房屋被拆除,抵押权随之消灭。但房屋拆迁不能损害当事人的利益,对此应当加以补救,所以抵押人要与抵押权人就产权调换后的房屋作为抵押标的物达成抵押协议,否则,拆迁人不与抵押人签订补偿协议。(2)在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内抵押人与抵押权人达不成抵押协议的,由拆迁人提出补偿安置方案,报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后,实施拆迁,拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录,并向公证机关办理证据保全。

房屋拆迁时,如果抵押人选择作价补偿形式的,应当首先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者应当先由抵押人偿还所担保的债务,然后才能领取补偿金;如果抵押人和抵押权人不能重新签订抵押协议或者抵押人无力先清偿所担保的债务,拆迁人有权暂不支付拆除补偿金。之所以这样规定,是因为《中华人民共和国担保法》第58条规定,抵押权因抵押物灭失而消灭,因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。依据这一规定,房屋拆迁时,如果抵押人选择作价补偿,原先设立的抵押权就会因抵押物的灭失而消灭,但如果抵押人因为抵押物灭失所

得到的补偿金,亦应作为抵押财产,抵押权此时并未消灭,仍及于补偿金上。

对于如何拆除设有抵押权的房屋,天津市、上海市的规定基本上与建设部的规定相同,北京市的规定略有不同,广州市无此方面的相关规定。在《北京市城市房屋拆迁管理办法》中第42条规定,拆除设有抵押权的房屋,由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。在关于实施(北京市城市房屋拆迁管理办法)有关问

题的通知》中规定,对没有在房地局公告的搬迁期限内与抵押人重新设立抵押权或者清偿原债务的,对其的补偿款由拆迁人交公证机关或者区、县房地局提存。