房地产律师购房忠告:怎样辨别开发商土地使用权的合法性

2020-08-11 22:11:51 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

根据我国有关土地法律、法规,开发商依法取得国有土地使用权,是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说,取得的方式无非是两种,其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权,其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让,转让是建立在出让的基础之上的)简单说前者是无偿用地,后者是有偿用地。用于商品房开发的用地,都必须是有偿用地,即其必须是来源于政府出让的土地。须经依法征用并依法出让,农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。为了明确开发商的用地是否出让土地,买方应重点审查下列文件

(1)《国有土地使用权出让合同》和/或《国有土使用权转让合同》;

(2)《国有土地使用证》;

(3)缴纳地价款的有关凭证

需要明确的主要内容有:土地位置、面积,土地用途,地价款(包括土地出让金和市政基础设施建设配套费)的数额及缴纳情况,投资开发的期限,土地使用和规划条件。

应特别注意的是

(1)正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章

(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”;如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”,则表明土地使用者未缴足地价款;

(3)土地证不得擅自涂改;

(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相致

(5)注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。