房地产律师购房忠告:购买商品房的一般步骤

2020-08-11 22:43:25 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

(1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司房地产公司销售现房,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,应当具备五证”和“两书”。“五证”即:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,“两书”即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。预售时应具备“五证”。消费者在选购房地产公司出售的商品住宅时,为了防止受不法房地产商的欺骗,在购房之前一定要按上述规定查验房地产公司是否具有合法的售房手续,各种售房文件、证件是否完备。如果该房地产公司具备了“五证”特别是《商品房销售(预售)许可证》,消费者就可以购买其出售的商品住房,若是该房地产公司不具有合法的售房手续,其售房行为就是违法的,消费者千万不要购买其出售的房屋。

发展商应当明示的事项:一是开发资质和营业执照;二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;三是项目开发进度和竣工交付使用时间;四是项目及其配套设施的平面示意图;五是商品房的结构类型、户型、装修标准,公共和公用建筑面积的分摊方法;六是预售商品房的价格和付款方法;七是商品房预售的专用账户;八是物业管理事项;九是法律、法规规定的其他事项。

对于现房的购买者来说,关键是检查有无《商品房销售证》,而期房则是《商品房预售许可证》。

(2)签订认购书

在和开发商沟通洽谈满意之后,购房者会到售楼处签订认购书,并交纳定金。在签订认购书前,作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者,并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件,对不明白、有疑问的地方,千万不要嫌麻烦,要逐一问清楚,直到心知肚明为止。认购书中应约定签订正式购房合同时,因条款达不成一致意见,卖方应退回定金。实践中,经常出现交付定金后,正式合同条款不公平或应当写进合同的内容卖方不同意写进合同而产生纠纷,造成被动甚至损失。

(3)签订合同

购房者在售楼处签订认购书后,应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节,契约也是销售中最重要的法律文件,它规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产,都要对契约的每一条进行审查、询问。

在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;对示范文本的补充部分要格外重视。

(4)办理预售登记及转让

登记:办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要,对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内,买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理,买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后,双方持有关证件到房地产管理部门办理登记,在转让登记上签字。

(5)办理入住

在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款,所以入住前,必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同,交纳物业管理费用。这里还有非常重要的一环,即对房屋质量的验收,本书将花费大量篇幅介绍需特别强调的是,签收房屋后,视为购房人接受房屋,在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时,均可拒绝签收。

(6)产权过户、领取产权证

发展商最后要为业主办理房产过户手续,最终办理房地产权证