房地产律师购房忠告:怎样细看《商品房销售(预售)许可证》

2020-08-11 22:44:47 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

商品房的形象进度达到一定程度时,方可办理预售许可证七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

置业者在售楼处看到的一般是《商品房销售(预售)许可证》的复印件。提醒购房者注意的是,《商品房销售(预售)许可证》里也有许多文章,验证时千万别马马虎虎看一眼就算了。《商品房销售(预售)许可证》对购房者置业经历的意义在前文已经提到过许多次。从某种意义上说,买房买的是一种权益,而权益合法与否的关键之一在于该项目有没有五证,而五证的终结就是《商品房销售(预售)许可证》,因为没有前四证,在正常的情况下,开发商也不可能从相关的主管部门取得《商品房销售(预售)许可证》。

《商品房销售(预售)许可证》包括下列内容:预售许可证编号;发展商名称;项目名称;项目坐落地点;土地使用权出让合同号、地块编号;《房地产证》编号、栋数;批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数、间数;发证机关、有效期;销售范围;用途;附注内容等。开发商拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容是否确实无误。

(1)看发展商名称(售房单位)这个栏目时,主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类:一类是开发商自身的一个下属部门,另一类是开发商委托的房地产中介公司,如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明其合法身份。

(2)看项目名称这个栏目时,也挺麻烦,因为一些项目在开发的过程中会有很多名字,置业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

(3)用途这个栏目实际决定了物业类型,从开发商角度看,决定了项目土地出让金按哪类物业交,土地使用年限,从消费者角度看,直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。

(4)销售范围是最核心的问题,一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发,也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别,但有些发展商因为急于收回楼款,往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些项目申报时有发展商自用房或合作方分成房,只能另行办理补地价等手续后才能进入市场,而不能以商品房预售。因此,要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积是否一致。

此外,发证机关及其公章必须清楚,必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。