房地产律师购房忠告:补充协议的各条款如何签

2020-08-11 22:49:18 深圳收债网-19874711536-徐经理 1

一般来说,补充协议是在签完合同或者认购书之后,由双方商议拟订一些条款,然后打印成的正式文本。开发商是不会提出任何对自己不利的条款的。换句话说购房者必须自己知道添加哪些条款,而拒绝哪些对自己不利的条款。在这里,建议在签订补充协议时,最好与开发商就以下事项进行约定

(1)应该在补充协议中写明:“本补充条款的内容,如与法规政策抵触的,一律以法规政策为准。”

(2)要让开发商对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺,如果有做假的情况,按违约处理,买受人有权提出退房出卖人退还所有已交房款(包括定金),并且支付违约金。

(3)要让开发商对所售物业及其相应土地面积未设定抵押留置权做出承诺(主要是避免因此而造成购房人无法正常行使产权人的权利)。购房者要求开发商证实土地使用权是否抵押、出租、转让等情况。如其不能如实拿出有关证明或尚未处理好,则应当慎重。

(4)要把售楼书或广告承诺写进补充协议,购房者在同发展商签订《购房合同》的时候,最好将发展商的相关宣传材料或承诺材料中做出的许多诱人条件,如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送等,作为补充协议的附件加以确认将其变成购房合同的一个重要组成部分。倘若交付的房屋不符合上述承诺中的要求时,购房者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的责任。

(5)要确定产权证的取得时间,应在合同中明确提出产权证的发放准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应注明一个合适的日期。发展商不能无限期地拖发产权证。对此有些地方的格式合同已作出明确规定(如深圳等)

(6)如购房人选择按揭贷款,则应约定如按揭不成,购房人采取的付款方式及具体处理方法,例如写明:若非因买受人主观原因造成不能贷款,出卖人应返还所有已付房款(包括定金)。

(7)要补充一些合同文本中未提及的税务和权利问题。例如:该房屋交接之日前所有已产生而未缴税费均由出卖人承担,该房屋交付之日起,所产生的一切税费及管理公约约定范围内应缴付的费用均由买受人承担。

(8)补充一些与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方认为应当约定的事项。双方当事人在补充协议或补充条款中需要约定的其他事项主要有;

(1)关于免责条款中不可抗力问题

延期交房是商品房交易中的一个突出问题。为了避免承担违约责任,开发商常常以不可抗力为借口,在购房合同的免责条款中写入“除不可抗力因素外,应于某年某月某日前交房”字样。到期一旦不能交房,开发商就会以银行不贷款、工程无法开工等理由推脱,认为这是不可预见的,所以不承担违约责任。在商品房的合同纠纷中,这个不可抗力成了不少开发商交付延期的理由。其实,开发商贷不到款、天气恶劣、材料运输困难等因素并非完全不能预见。

为此,购房者可以要求开发商在补充协议或补充条款中把施工过程中可能遇到的异常困难及重大技术问题和不能及时解决的情况列出来,以减少这个不可抗力的模糊程度,防止对方将来钻空子。

(2)关于房屋外墙使用权的问题

有些房地产开发商在补充条款或补充协议中会有这样的约定:房屋出售后,该商品房所在楼盘的屋面使用权和外墙使用权、小区和楼盘命名权归出售人。这显然是对购房者不利的。因为这意味着购房者虽然已经购买了房屋,但开发商还可以在房屋的外墙上有所作为,例如出租给广告商作巨幅壁画广告赚取巨额租金。购房者如果不想接受这种条款可以不签合同,也可以就这些条款约定某些限制条件,比如,外墙使用权要有一定的期限,使用外墙面不得对业主造成光污染、热辐射、磁场感应和影响整洁等。