房地产律师购房忠告:购房者应防范的风险

2020-08-11 22:58:21 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

可以这么说,在购房人买房和开发商售房的关系中,市场风险大部分由购房人承担,因为购房人对开发商的可能风险在于不能按时付足房款,但因现在商品房消费入贷普及,购房人的付款风险已大大降低,对开发商基本上没有太大的风险。而购房者付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差,这时,由于购房者与开发商之间的严重的信息不对称及当前开发商的投机风险大量存在,购房者会承受过多的风险,也可能遭受很多不幸。希望大家能通过本节的介绍做到对今后可能遇到的问题心中有数。

(1)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实,对外销售期房一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,在购房者付了房款之后一般无法取得预定的房子,在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息,但是在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪作他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变为现实。

有些房地产商财力有限,拿出建房的钱,便再也拿不出钱办妥一切必要的手续,也就无法获得销售许可资格,有的更加胆大,甚至在未批准的土地上擅自开发,为了尽快回笼资金,他们往往铤而走险,先卖房,算计着收回大笔购房款后,再到有关部门补交款项,补办销售许可证。因此,他们往往以超低的价钱开始发售,并美名有升值前景,但事实上,不少发展商卖房收回的钱远远不够补办手续。

(2)开发商恶意搭售商品房,特别在房价价位高时开发商往往利用合同中“实测面积与暂测面积的差异处理”条款,设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(般为5%)时有权解除合同,只能按合同价补足的条款,这样,在房价下跌时,使购房人既无法要求以交付时的市场价补足或根本无能力补足而形成购房者的无端违约。更为严重的是,还可能造成开发商超预售许可面积而使购房者购买的超面积部分商品房无法办理产权登记。对于缩水的商品房,最大的麻烦就是预计使用面积达不到,房屋使用受限却无法重新选择,《商品房销售管理办法》于2001年6月起实施,对面积误差作出了相应的规定。购房合同的内容应参照该规定。

(3)逾期交付房屋

商品房逾期交付的原因很多,但多数法院片面强调要求合同的实际履行,致使购房人无法摆脱该合同而作重新选择。而且现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中,一般设定在超过几个月后仍未能交付时才能终止合同并获得双方约定的违约金,而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌时适用价格(逾期交付从低价)应有的地位,有些法院,在起诉过程中,如开发商已取得竣工验收证书,即使达到了退房的条件,法院也不予判退,只判决开发商承担延期入伙违约金。

(4)发展商对房屋设计作单方面重大调整

这本属开发商的重大违约,但目前使用的格式合同对这一违约责任的约定不够合理。目前使用的格式合同仅规定开发商退回房款并给付一定利息。因此,购房人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已失去了找到更好的房子的机会,或需要花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在格式合同中也无明确规定赔偿,因此,索赔的成功率极低。

(5)房屋的“裂、漏”仍是个常见问题

一般认为裂缝在0.33m以内属合理安全使用范围,但若0.33m以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙,则下雨或平时的漏水不可避免,且整修的效果差,过程也烦人,此时购房人一般只能忍受。只能不断要求维修,如想退房,在购房合同没有相应约定的情况下,则很难得到法院或仲裁委的支持。

(6)公司名不符实

购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发商资格证书等情况。目前不少房地产公司虽然挂的是国有或合资的大牌,但实际上是个人所有或个人承包,建设资金完全靠贷款或购房者预付的购房款。实力不足或没有开发经验的开发商,自然存在延期入伙、偷工减料而致质量问题,配套不全等隐患。

(7)地段优势易随时间变化

购房时不要受广告诱惑,要进行实地考察,同时还要有发展的眼光,有条件时可向国土规划部门的人了解城市的规划,有些地段目前较偏,但随着城市的发展,也能由偏转旺。有的地段当时很旺,但未来可能一座立交桥便使其优势不复存在。通常房地产公司为吸引购房者,往往把自己的地段位置说得过于优越。

(8)宣传价格大量缩水。大家切记:一般房价不包括公证费、《房地产证》的工本费、契税等。

(9)可能拿不到产权证或漫长的延期办产权证《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房销售(预售)许可证》这三个证件是办理产权证的必要条件,缺一不可,因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这三个证件是否齐全,否则,买了房有可能拿不到产权证。有些项目由于地价未付清、竣工各单项验收不合格等因素,不能办理初始登记,而影响小业主《房地产证》的办理。

(10)小区规划不合理

按规定,房屋高度与房屋间距比例在各地区因日照不同而有不同规定,因为房屋的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化,而有的房地产公司为减少成本,追求利润,故意缩小房屋的间距,楼房林立,密不透风,给购房者的居住带来不应有的烦恼,有些开发商为追求利润,在寸土寸金的旺地,通过各种手段取得10甚至12的容积率。

2002年6月25日,国家七部委联合下发了经国务院同意的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》,对房地产开发中违纪、违规、违法行为采取了相应的措施,通过整顿,不法行为得到了一定的遏制,堵塞了一些漏洞。随着整顿的深人,上列现象将会越来越少。