房地产律师购房忠告:购房签约警告

2020-08-11 23:09:04 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

(1)警惕落入非法违规销售陷阱

按照商品房销售管理办法规定,非法违规销售方式,主要有

①重复销售,一房多售

房地产开发企业将商品房重复销售,将导致购房者掏了钱,但却得不到所购房屋。商品房销售管理办法规定“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。

②返本销售,售后包租

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”所谓返本销售是指开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。通常做法是将商品房出售给购房者,购房者一次性支付全部房价款,开发企业陆续或若干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。开发企业的这种做法,不但有非法融资之嫌,而且对于购房者来说最大的风险是开发企业返本承诺往往不兑现。

“房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。”所谓售后包租,是指开发企业以在一定限期内承租或者代其出租买受人所购房屋的一种销售行为。未竣工的商品房,即期房,售后包租,对购房者造成的风险更大。返本销售和售后包租,往往因开发企业无法兑现承诺,又无力妥善处理由此带来的后续问题,而引发争端

③分割拆零销售

商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”所谓分割拆零销售是指开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售的做法,违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。拆零销售实质上是诱导购房人对预期收益回报的增值进行投资,这具有相当大的风险,含有一定的非法集资性质,一旦市场变化,可能导致购房者得不到预期的升值回报甚至本息,也得不到完整的产权。因此极易引发纠纷。而且,一套住宅由于拆零销售,导致多人拥有产权,也不符合目前产权管理的有关规定。

④商品房已设定抵押权

《商品房销售管理办法》第九条规定:“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”按照中华人民共和国担保法第三十三条、第四十九条和《城市房地产抵押管理办法》第三条之规定,设定了抵押权的房地产,抵押权人在债权得不到清偿时,对房地产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿的权利;而且,在抵押人未通知抵押权人就转让抵押物,其转让行为无效,得不到法律保护。所以即使购房者同开发商签订了“依法成立”的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务,这种转让行为也是无法律效力的。

(2)提防“认购书”陷阱

房地产开发公司在商品房销售时,大都要求购房者签订一份认购书,交一笔定金,这样,房地产开发公司在约定的期限内,就不会把该商品房出售给他人。房地产开发公司这样做的原因,一方面是为了维护正常的交易秩序,防止出现一房两订甚至多订的情况;另一方面,也是最重要的一点,就是尽量能使商品房预订者成为真正的购房者房地产开发公司与购房者签订的商品房预订书,其内容较简单,一般只对房间号、商品房销售面积及价格等方面作简单的约定,然后就规定购房者应付定金多少,在几天内来签订预售合同,如不签订合同就视为购房者违约,定金不予返还还有一种情况,未取得商品房预售许可证的商品房按规定是不能销售的,但也有开发商开始预订并收取定金。虽然预订书中承诺在取得商品房预售许可证后,才签订正式合同,在此之前,如果消费者不满意,随时可以退回定金。这种做法有一定的争议,既然定金可退,那么为什么还收?实际上,在取得商品房预售许可证之前,开发商表面上给予了消费者一定的承诺,但是这承诺也只是空中楼阁,并没有任何保证。一旦开发项目流产,消费者最多只能得到开发商承诺的退还定金(如开发商携款潜逃另当别论)。就算开发项目如期进行,消费者同样受到相当长段时间预支定金的损失。

现在通用的商品房认购书的不合理性是显而易见的:内容简单,定金数额高,给订购者保留的时间短,如不在限定期间内签订商品房预售、销售合同,那么就扣定金。消费者在购房过程中往往会遇到这样的情况:在交定金前房地产开发公司什么都好说,什么都可以承诺(当然是口头承诺)。一旦交了定金,在签订合同时,消费者就失去了主动权,只能签订开发商已经拟定的合同。稍有异议,售楼小姐马上就会讲,“这是我们公司的规定,不签也可以,扣掉你的定金。”

消费者在购买商品房时,签订正式的预售、销售合同前是否需要签订一份认购书,这一行为在法律上并无明确规定,也就是说这一过程并不是必不可少的。因此建议消费者在购买商品房前般不要签订预订书。因为现在的房地产市场是买方市场,消费者有足够的选择余地,对于售楼小姐们的花言巧语不可轻信,免得弄出一些不必要的麻烦。

如果商品房使消费者很满意,一定要订购该商品房,这里提出三点建议

①仔细审核开发商销售的商品房是否合法,避免购买不允许销售的商品房

②直接签订商品房预售、销售合同。这样消费者就有充分的主动权与开发商就合同的各个条款进行平等协商;

③如确有必要签订商品房订购书,则要对在何种情况下扣定金、扣多少及何种情况下要将定金退回,做具体的、明确的规定,以防定金稀里糊涂地被开发商扣掉。

(3)警惕不确定交房时间的商品房销售合同陷阱一些开发商为抢占市场,招徕消费者,广告上常常打出×x花园×月×日竣工交付使用的字样。许多消费者被误导认为该时间就是入住商品房的时间。实际上,商品房竣工后并不能马上交付使用;首先要通过竣工验收,签发合格证后才能交付使用,其次小区配套设施完成后,消费者才能顺利入住。

因此消费者在签订合同时,应注意以下事项

①在时间上明确到×年×月×日,而不应是一个大概时间。

②应明确交付使用究竟以何种方式为准,是以开发商通知消费者看房时间为准,还是以交钥匙时间为准,还是以入户通知书上注明的时间为准。实际上,通知看房,交付钥匙,开发商单方面开出入户通知书,都不是真正意义上的房屋交付。但不管以何种方式交房,都应明确交付使用的应是可以马上入住的商品房。

③应明确交付使用的是竣工并通过验收的商品房,不仅仅是开发商单方面宣布竣工(仅建造完毕)尚未通过有关部门验收(可能会有质量问题)的商品房。

(4)警惕按揭贷款陷阱

在购房者中,普遍采用的是通过银行按揭贷款买房的方式,而通常开发商承诺某家银行为购房者提供房地产抵押贷款,并在购房合同中约定由发展商为购房人办理该笔贷款的相关手续,但是在许多购房合同中,均未对银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理的情况做出明确规定。

一般来讲,这个问题购房者较容易忽视,或者虽然提及,却因发展商口头的再次承诺而未在购房合同中予以明确。这样增加了购房者的购房风险。同时由于对此没有具体的规定或约定,发展商和购房者对此达不成一致意见,从而使原来几乎成功的交易承受可能失败的风险。

排除这类风险的有效办法是发展商与购房者就未付房款(即未通过银行申请按揭贷款款项)重新达成新的分期付款协议。但是如果想从根本上解决这类问题,最好注意如下两项

①在发展商向购房人推荐按揭贷款条件时,就应该把未得到银行批准后的付款方式规定在合同中。

②约定可以退房,但为体现公平原则,须明确由合同双方中的责任方承担一定的责任。这样就可以防患于未然,减少不必要的纠纷。

(5)提防房屋产权证办理时限不明

有相当多的购房者总是抱有这种观念,交了房款可以入住就行了,一交钱,马上可以交房入住,不会有什么问题,但实际上,购房所购的产权是一系列权利,包括房屋所有权和相应的土地使用权,这些权利的确立依赖于特定的赋权过程,并且与特定的产权证书作为合法权利的唯一证明。因此商品房买完整产权的观念不可动摇,决不可轻视完整产权的重要性。房屋所有权证书是商品房屋唯一的合法权益证明,只有办了房屋所有权证;商品房屋才真正属于购房者,购房者才是真正意义上的商品房屋的合法权属人。因此,消费者在签订商品房销售合同时,一定要注明办理房屋所有权证的时间。

一些开发商在销售合同中根本就没有约定办理房屋所有权证的时间,实际上商品房产权登记既可以由开发商办理,也可以由消费者自己办理。开发商持原建房的土地权属证明、规划许可证明、商品房销售许可证明、售房合同、付款发票及房屋平面图等原始材料代理购房者申请,集中办理已销售房屋的产权登记。也可以由购房者持以上文件材料直接向房地产管理部门申请办理产权登记手续。

有些销售合同中虽然注明了办理房屋所有权证的时间,如果开发商没有明确违约,而没履行不能按规定办理时的处罚条款,开发商则以种种借口推迟办理房屋所有权证书,借口有关部门在准备下发新的合同文本,新版的房屋所有权证书等等,要消费者耐心等待,大大超过销售合同中所约定的时间,消费者权益受到侵害,而开发商却不承担任何责任,把责任推给国家有关部门。

(6)提防转嫁税费

根据我国的有关政策,买卖双方签订商品房销售合同后,应到房地产管理部门办理有关登记手续,办理房屋所有权证书,同时须交纳一些有关税费,例如印花税、买卖手续费、契税、房屋所有权登记费等。

按照有关规定,一些税费应由商品房买卖双方各按一定比例承担,但是一些开发商却在商品房销售合同中规定全部由购房者支付。比如买卖手续费,虽然各地标准有所不同,但一般都规定由买卖双方各按一定比例交纳手续费。但是,有一些商品房销售合同中却规定“与商品房销售有关的税费,比如印花税、买卖手续费等概由购房者承担”。这样无形中加大了购房者的负担,同时也违反了有关规定。

还有一些开发商在代理购房者交纳税费的过程中,自行硬性搭进一些收费,如办证手续费、代理费、附加费等,这类收费无法规依据,属于一种乱收费行为,理应抵制。

另外,一些本来由开发商交纳的税费,有时甚至计算到购房者名下,如房地产买卖中的固定资产投资方向调节税等。这些税费本该是卖方交纳的,也硬加到买方头上。

(7)提防房屋保修约定不明

些商品房销售合同中关于质量、设施的保修约定,仅笼统地注明房屋保修期,水电部分为6个月,土建部分为12个月,有些销售合同中也有可能约定得更清楚,比如“房屋如有漏水,墙面脱落,门窗松动等施工质量问题,本公司负责保修一年”。实际上,建设部1998年发布的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,明确了正常使用情况下商品住宅各部位,部件的保修规定,具体保修内容和保修期规定如下:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年,墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年,门窗翘裂,五金件损坏1年,管道阻塞2个月,卫生洁具1年,灯具电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限由房地产企业与用户自行约定。

因此,凡在该规定中已明确的保修项目,开发商只能延长而不能擅自缩短其保修期限,对那些没有做出规定的,开发商才有权利与用户自行约定保修期限。

(8)警惕房屋产权使用年限缩水

些房地产开发项目在广告上注明其使用年限是50年或70年,但在商品房销售合同中却不说明该项目土地使用权的具体年限,不注明时间从××年×月×日到××年×月×日止,等到商品房交付使用时,消费者才发现自己所购买的商品房的使用年限比开发商承诺的要少

商品房销售合同中注明的使用年限与其土地使用证上注明的年限是一致的,但大部分的商品房不可能马上销售完毕,商品房销售广告作了4~5年,有的甚至已烂尾了十年又启动。在合同中仍然不扣除已过去的年限。致使一些消费者用同样的价格购买商品房,却比先买的少用了好几年。前面已经提到,商品房销售价格中包含了土地出让的价格,如果商品房的使用年限缩短,比如说由50年变成了45年,那么购房者仅仅拥有45年的土地使用权,在使用该商品房的45年后,购房者就得补交土地使用权出让金了。