购房签约律师提示:商品房销售陷阱的对策

2020-08-11 23:09:36 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

购房者在签订合同,付了首期款后,意味着购房者已行使完了自己选择的权利,也就是说购房者在购房后续活动中,只能按合同履行自己的义务,并期望对方也会按合同约定履行义务,从而使自己获得应有的权利。

(1)商品房买卖合同一定要公平、合法、有效、全面、具体、准确为避免购房后发生诸如货不对板等情况的纠纷,确保买到称心如意的商品房,购房者应要求开发商以书面形式明示以下事

①项目开发进度,竣工交付使用时间及交付条件(须同时提交买方的各种法律文件:如建设工程质量主管部门出具的工程质量竣工核验证书、住宅质量保证书,住宅使用说明书等)。

②项目及其配套设施平面示意图。

③商品房的结构类型、户型、装修标准、建筑面积、公共和公用建筑面积的分摊方法、土地使用年限等。

④商品房面积及误差的处理方式。

⑤买卖双方如出现违约时的处理办法及违约金的支付办法。

⑥买卖双方如遇到纠纷的处理方式。

⑦物业管理事项等等。

(2)签订商品房销售合同的注意事项

①主要内容全面,无遗漏、无冲突。一份商品房销售合同,就是买卖双方所有权利义务的具体约定,除法律已有明确规定的之外,缺少某一内容条款,就缺乏一份应有的保障。

②条款应具体明确。商品房销售合同的文字表述要准确,逐条、逐项列明,每一个条款要有一个核心表达思想,避免使用含糊的提法,如“可能”、“争取”、“尽量”、“估计”等。除非当事人对该项条款是否切实履行没有强烈要求。

对于不得已使用的原则性规定,要有法律和事先约定的评判标准。如不可抗力和免责条款的认定,一般质量问题,重大质量问题的认定等,要么由双方归纳出可能存在的情况,要么以法律规定或双方共同推举的权威部门出具的证明材料为准。对于开发商提供的合同及补充协议样本,购房者要逐条审查,对用词的准确性,前后一致性,标点符号、条款之间的因果关系等尤其要注意,不能心存侥幸。

③公平,无隐瞒事项。公平是商品房买卖双方的最起码要求。公平一方面体现在合同中双方权利与义务的对等方面,另方面体现在双方在商品房买卖关系中或更大范围的平等关系中。在商品房买卖过程中,交易双方在房地产专业知识、法律知识的掌握程度上是不平等的。购房者处于劣势地位,开发商出于自己方利益的考虑,有能力也有动机在销售合同中埋下几处伏笔,旨在将来履约过程中有利于自己,不利于对方这种不公平的合同条款,常见于开发商提供的合同样本中,在某种意义上这也是一种正常现象,无可厚非,只不过对购房者提出了更苛刻的要求而已。因此,必须逐条认真审查,按法律的要求理解每一条款,不能把合同样本当作红头文件,偏信开发商的一面之词。对于那些不满意的,显失公平的条款,有权要求修改。如果购房者对此提出修改要求,开发商应该心平气和地协商。

(3)选择房地产交易代理机构购房

目前,大部分购房者还未形成在专家指导下购房的观念,购房预算中没有考虑对咨询服务代理的必要支出。许多购房者认为政府主管部门应该为他们提供免费咨询及协调纠纷,而主管部门往往不能陷在这些具体的事务里。

房地产交易涉及到建筑、金融、法律等多方面的专业知识,大多数购房者不可能掌握那么多的知识。而且购房对一个消费者来说不像购买其他商品一样会经常发生,不可能通过积累经验来避免损失。另一方面,在房地产市场中,一些开发商出于自身经济利益的考虑,对自己开发的物业销售合同缺乏公正性和客观性,更有少数不法开发商恶意制造圈套,哄骗误导购房者上当受骗值得一提的是,有些开发商聘请并指定专门的律师,以处理购销双方发生的纠纷,但这些房地产公司指定的律师和消费者自已聘请的律师可能存在较大的差异,房地产公司的律师客观上较少考虑购房者的利益。因此,购房者不能偏听偏信房地产公司指定的律师。

一般情况下,消费者很有必要在自己聘请的律师或专家的指导下购房,或者通过委托交易代理机构来从事房地产交易,签订商品房销售合同,较之亲力亲为往往有事半功倍的效果。购房者在选择交易代理公司时,要注意受托方应有良好的信誉,具备一定的经济能力和较好的工作业绩,不要委托那些没有正式营业执照、没有足够专业人员和固定资产的皮包公司。受托方应具有良好的职业道德,做到公平中介,对客户委托的工作认真负责,实事求是,时刻考虑到委托人的利益。