预售商品房何时能够交付使用

2020-08-11 23:11:00 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

国土局制作的《房地产买卖预售合同》第7条规定,卖方向买方交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明;《深圳经济特区房地产转让条例》第20条也规定,“预售房地产的,当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后”;其他有关法律、法规、规章也都有相应规定。可见,“竣工验收合格”确实是商品房交付使用的法定条件。以前,根据深圳市建设局的规定,竣工验收由建设局组织工程质检部门进行,通过验收的,颁发《竣工验收合格证》。《竣工验收合格证》的取得是商品房具备交付使用条件的标志。在此情况下,如果开发商在取得该证书之前,为了避免造成延期交楼而提前通知业主入伙,往往会遭到业主的拒绝,从而导致纠纷。深圳市人大常委会于2000年2月给深圳中院发出《关于对“我市房地产纠纷案件如何正确适用于特区法规的请示”的复函》,称《原深圳经济特区房地产转让条件》第20条并非规定以取得《竣工验收合格证》为交付使用的条件。法院可根据国家的有关法律和《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳经济特区建设工程质量条例》的规定,依据具体案例的实际情况酌情处理。据此,深圳中院召开了一次研讨会并形成会议纪要。“纪要”明确指出,在审理此类案件时,法院应着重审查关系到房屋和业主安全、正常使用的项目,如工程主体、消防、电梯、燃气管道工程等是否已验收合格。如果开发商已取得《工程竣工核验证书》、《消防验收合格证书》、《电梯验收证书》、《燃气管道工程验收合格证书》,即可以认定房屋可交付使用。鉴于以上实际情况,深圳市建设局于2000年5月出台了《深圳市建设工程竣工验收及备案管理办法》,该《办法》于200年7月1日开始施行。根据该《办法》,建设工程的竣工验收工作由建设单位负责组织实施,建设主管部门委托工程质量监督部门对竣工验收进行监督。建设单位自行验收并提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收后(当然,验收过程由工程质量监督机构进行监督),填写《建设工程竣工验收备案表》,连同规定的全部资料向主管部门办理备案。主管部门收齐、验证备案材料后15日内出具《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。《办法》规定,该《建设工程竣工验收备案证明书》是建设单位办理产权登记手续的必备文件,但未规定它是竣工验收合格的标志。可是,从该《办法》的通篇规定来看,取得备案证明书,即意味着已经通过竣工验收,房屋即可以交付使用。基于这一变化,目前司法实践又开始以是否取得《备案证明书》作为是否具备交付使用条件的依据。