房地产律师购房忠告:如何确定商品房的实际面积

2020-08-11 23:16:24 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

现在购买商品房大多以面积计算价格,面积相差几平方米,价格相差数万元。所以对所购买的商品房面积的确定很重要。开发商在与我们签合同定房款时,会提供一个面积,也就是我们在合同附件一(平面图)中看到的房屋套内建筑面积和在合同附件二(公摊面积说明)中看到的公摊面积之和。

当商品房建成之后,会有和买卖双方不相干的第三方机构(房屋土地管理局房政科在办理产权证时指定的专业单位)对房屋的实际面积做出测量,并给出一份实测报告(即《测绘部门实测面积数据》)。此测量作为日后房产证中的登记面积。所以这个实测报告可以被认为是房屋面积的标准答案。而且实测报告中的面积将作为房屋面积补差的依据。

在验房时,我们应该向开发商索要实测报告。如果开发商可以给出实测报告,我们就大可不必为面积担心了,报告上写了多少就是多少。和合同上表明的不一样的话,依照合同办事即可。但是,很少有开发商可以在新房交付时提供实测报告,这时我们亲自量一量也未尝不可。实际上,在商品房买卖过程中,面包括住宅的主要数据有:各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸,即两道尺寸线,还有各房间的使用面积。

如果不放心的话,自己算一算图上标的面积和房间的尺寸是不是一样。算的方法都是最基本的几何问题,这里就不多说了。然后,再实际测量图上所标的长度。

使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸,是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸,不能作为面积中的尺寸,也就是说,根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸减去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。

承重墙体是砖墙时,结构厚240mm

寒冷地区外墙结构厚度为370m;

混凝土墙结构厚度200mm或160mm;

非承重墙120mm、1m、80mm不等。

般来说,轴线位于墙体的中间,中间两侧各为半个墙厚。

白灰抹面厚度一般为20~30mm(具体图纸中标注)。

测量位置应在距地面1~1.2米高处。对于轴线尺寸3600mm的房间,测量结果应是3600-200-25×2=3350mm。据此可推算出房间内部轴线尺寸3600m,计算尺寸3400mm。尺寸误差如果在几厘米之内,说明抹灰厚度不准确、不均匀,一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。

测量出房间两个方向的内部尺寸,相乘即得房间使用面积。

门窗洞口的面积不计入使用面积。各房间使用面积之和为住宅总使用面积。

住宅内部建筑面积的测算,将自家住宅与别家、公共部分相接处沿轴线分开,自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法,一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注,没有实际意义。

如果误差接近或超过200mm则可能没有问题。这时可以找些比较在行的人帮助再量一下。