房地产律师购房忠告:二手房价格的决定因素有哪些

2020-08-11 23:37:15 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

在二手房估价时有以下一些特性影响房屋的价格

(1)价格的时效性

由于消费者对于旧房估价概念不甚了解,从而忽视了旧房估价的重要特征即价格的时效性。旧房估价是反映旧房基于特定的置换目的和估价时段,在正常情况下,以旧房目前状态在市场交易中能变现的价值。所谓旧房估价的时效性是指三级市场房屋价格波动较大,变化周期短,有些地区房屋价格波动频繁,旧房的估价受市场供需、市政规划等因素影响。

旧房估价的时效性没有统一的标准,完全随行就市。各单位掌握的尺度也不尽相同。了解了以上内容,就可以理解:为什么邻居的房屋和自己的房屋面积相同,几个月前邻居的房屋以25万成交,而自己的房屋为什么才估价24万。这说明根据不同时段和市场供需情况,同样的房屋评估出来的价格结果是不同的。这就是旧房估价时效性的问题。

(2)二手房的地段

地段是影响房地产价格的最重要的因素。

(3)二手房质量和结构

一般来说,多层楼多是砖混结构,高层都是钢混或现浇结构。加之高层还要设置电梯、二次供水水箱等设备,成本的增加使高层的房价要比多层高一些。普通市民对于旧房的质量,比较难以掌握,所以市民在交易时,要尽可能带专家到现场看一看。这里需要指出的是,不一定是房子越新质量就越好。

(4)规划设计功能与户型

对于不同的房屋,居室朝阳、通风好、居室设计合理、动静分开的价格应该高一些。在户型上,目前认为比较合理的是大一小”,即厅大、卫生间、厨房大、卧室面积要求适当。在房间的内部功能设计上,卧室、厅、厨、卫是否完全,厨房是否有上、下水,厕所是否有通气孔等方面都会影响房子的价格。

(5)配套设施与周边环境

房子所在的小区是否有充分的车位,社区内有无邮局、商业网点、中小学、幼儿园、医院等等,这些与居民息息相关影响居民生活质量的设施越齐全,价位就越高。从人们日常的生活角度,确定房价时还应考虑周边的环境。附近小环境是否干净整齐,附近有没有公园,水面与绿地,居住区是否有污染和噪音因此,在同一地带内,居民区临街、交通好的房子不一定比在居民区里、靠公园的房子价格高

(6)二手房的使用年限

二手房的使用年限是评估房价不可忽略的方面。一般来说,砖混结构的房屋寿命在60年以上;钢混结构的房屋寿命在80年以上;全现浇结构的房屋100年以上也没有什么问题。至于具体的折旧率,应根据市场供求状况以及房屋的完好程度来决定。此外对于二手房土地使用年限有如下两种获得方式:一是如果已购公有住房和经济适用房的土地是以划拨方式取得的,即从该楼第套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限,其他房屋上市时,依上述办法分别计算使用年限,最终保证同一宗土地,同栋楼的出让年限终止日期相同。其中砖混结构、钢混结构房屋,其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋,其土地使用年限最高不超过50年。

例如:某栋钢混结构房屋于1997年竣工,该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年,其土地使用年限=70年-(19991997年)=68年(2067年止)如果该楼第二套房屋于2002年入市交易则:其土地使用年限=70-(2002-1997年)=65年(2067年止)。

如果已购公有住房所占土地是以出让方式取得的,其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》(或转让合同)和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年限计算。

(7)装修情况

购房者对于装修成本在旧房估价中的作用不甚了解,常常误以为装修越好,就一定能得到较高的估价。对三级市场房屋估价来讲,装修只是具有使用性、观赏性,并不具有保值性,装修风格变化快,淘汰也快。因此,三级市场房屋估价时,装修值原则上不考虑评估。因此装修过的房屋,往往在置换中损失成本较大。一般装修三年内可适当按比例计价,三年以上装修值估价概念为零。房屋具体交易过程中,买卖双方可以就装修值进行协商,双方认可方能成交。