房地产律师购房忠告:如何签订二手房买卖的合同

2020-08-11 23:38:55 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

与二级市场相比,我国的房地产三级市场还不够规范,风险较大,这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎,最大限度地减少漏洞,规避风险。根据《城市房地产转让管理规定》和房屋买卖管理的有关规定,在二手房买卖合同中应包括以下内容

(1)合同双方当事人

买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人,应包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。这样有助于搞清当事人的具体情况,联系方法,避免受骗。

(2)标的

即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。

①房屋的坐落位置。

②所买房屋的面积,应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别是多少。

③房屋是现房还是预售的商品房。

④房屋的格局、配套设施和装修标准。

⑤房屋性质:房屋产权归属,是否共有财产;原售房单位是

否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理及其他费用缴费状况;房屋相关文字资料的移交过程。

(3)房屋价款

要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请贷款;定金;尾款。房屋的价格及付款时间的约定,一般新建的商品房都是按所买房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积售价是多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的总价款。旧房的买卖有时直接约定每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付给对方。

(4)履行期限、地点、方式

写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。交房期限卖方应在某日期前将房屋交付给对方。买方应在实际接收房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续,卖方应给予必要的协助。其中房屋移交所涉及的最重要的问题是:对卖方而言,不能按时搬走,水、电、煤等费用未付清,设备拆除,户口不能及时迁出;对买方而言,付款有问题,贷款不足,动迁支票不能及时兑现等。所有这些问题都应在房屋买卖协议中预先写清楚,应该说,在买卖协议条款中写的越详细越好,千万不要口头约定。

(5)违约责任说明

违约责任及如何承担违约责任;违约金的计算与给付;在什么情况下可免责;担保的形式等。违约责任是指买卖双方都应切实履行合同中所约定的义务,如果买卖双方有任何一方违反合同的约定,则应承担违约责任。在合同中应明确约定买方不按期支付房款所应承担的违约责任,卖方不能按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等等。其中权利担保,卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如果房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任

(6)解决争议的方式

写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款,即双方共同选定的仲裁委员会仲裁。

(7)合同生效条款

合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;致使合同无效的情况;无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何返还。

(8)合同中止、终止或解除条款

明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何返还。此外还有合同双方认为应当约定的其他条款。