房地产律师购房忠告:按揭贷款后能否退房

2020-08-12 00:14:24 深圳收债网-19874711536-徐经理 1

购房者用按揭贷款方式买房,在与开发商签订的购房合同中,约定了在几种情形下,可能解除合同并退还房价款。例如如果房屋质量不合格,买家可以退房;如果交房逾期达一定时间可以退房;如果开发商的某些承诺无法兑现则可以退房等等。如果购房者顺利地得到了贷款,各项手续也都齐办,但开发商这边出了问题,比如说房屋建筑质量不合格,购房者实在忍无可忍坚决退房,那么这时购房者已经取得了贷款,还能退房吗?

如果退房,购房者的贷款怎么办?为房屋购买的保险怎么办?

从法律角度看,退房实际上是买家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现,《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同

①因不可抗力致使不能实现合同目的;②在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;③当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;④当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;⑤法律规定的其他情形。只要开发商出现以上情形,如交房严重逾期或质量低劣等,符合法律或购房合同中规定的解约条件,消费者就可以依法律解除购房合同。

需要提醒消费者的是,买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,所以解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说,消费者虽然不买房了,但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在,这笔借款还是一定要还的。

怎么还呢?首先,由于购房合同被解除,开发商应当将所有购房款项返还购房者。然后,购房者根据《贷款守则》第三十二条第五款“借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商”的规定与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。偿还全部贷款后,借款合同终止。

事实上,这种还款方法在实践中还很难操作。因为购房者所购房屋已经向银行抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还银行,银行只能行使抵押权,拍卖或变卖相关房屋。

但此时房屋已不归购房者所有,处置房屋就损害了开发商的利益。所以,只能由开发商将应退还购房款中属于购房者的首付款的部分直接退还给购房者。属于购房者向银行借贷的部分直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款。

银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条规定:抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。另外,购房者也别忘了终止房屋保险合同。