房地产律师购房忠告:一房两卖如何解决

2020-08-12 00:22:26 深圳收债网-19874711536-徐经理 0

房地产公司将一套住房分别出售给两位购房者的行为,是我国法律所禁止的行为,它必将受到我国房地产行政主管机关的行政处罚。这同时也是严重的违约行为,它违反了双方签订的商品房预售协议。全面履行合同,是合同当事人的义务。房地产公司在履行和购房者签订的商品房预售协议的过程中,单方终止了该合同的履行,并将该房另外售与他人,使购房者签订合同的目的无法实现,属于根本违约,应当承担民事责任。《商品房销售管理办法》第39条规定:在未解除商品房买卖合同前,将作为标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告、责令限期改正,并处以2万元以上3万元以下的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责至于产权归谁,则要看第三人是否善意购买,以及房屋所有权证的办理情况。

(1)第三人善意购买房屋

如果第三人是善意购房,即他对该住房曾经出售的情况一无所知,在购房的过程中无任何过错,并且已经办理完房产过户手续,并依法取得了该套住房的房屋所有权证,为了保护善意第三人的合法权益,根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应当认定后一个合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。”

(2)第三人不是善意购买房屋

如果第三人向房地产公司购买住房时,不完全满足以上所述的条件,即第三人不是善意购房,或者没有办理房产登记过户手续,取得房屋所有权证,那么法律不会保护第三人的购房行为。在这种情况下,购房者可以要求房地产公司继续履行协议,交付其购买的商品房。

(3)损失赔偿

根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定:“当事人方不履行合同义务或者履行义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”房地产公司除应当返还已经交纳的房款外,还应当赔偿履行购房协议后可以获得的利益。因房地产公司违约所造成的直接损失和购房者的既得利益的损失,均应当由该房地产公司负责赔偿。

综上所述,如果第三人的购房行为是善意的,并且已经依法取得了房屋所有权证,他的购房行为将会得到法律的确认。应当由房地产公司承担购房者直接损失和预期利益。如果第三人的购房行为不同时满足善意购买和已领产权证的这两个条件,第三人的购房行为将得不到法律的保护。购房者要求继续履行房屋买卖协议的主张,将得到法律的支持。